ОБОБЩЕНИЕ судебно-арбитражной практики Федерального арбитражного суда Поволжского округа по разрешению споров между собственниками помещений в зданиях

Утверждено Президиумом
Федерального арбитражного суда
Поволжского округа 16 августа 2013 г.

Обобщение
судебно-арбитражной практики
Федерального арбитражного суда Поволжского округа
по разрешению споров между собственниками помещений в зданиях

В соответствии с планом работы Федерального арбитражного суда Поволжского округа на первое полугодие 2013 года изучена и проанализирована практика рассмотрения споров между собственниками помещений в зданиях за период с 25.12.2009 по 15.05.2013 в целях выявления выработки единых подходов к их разрешению.

Правоотношения, складывающиеся между собственниками зданий, регламентируются, прежде всего, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Налогового кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иными нормативными актами.

Регулирование отношений, связанных с приобретением права на общее имущество в нежилом здании, порядок его использования осуществляется по аналогии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В числе разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, касающихся рассматриваемого вопроса, следует отметить:

– постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 64);

– постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;

– постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

– постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 8346/10.

Поскольку действующим законодательством не установлен круг имущества, которое следует относить к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании, а также не урегулирован вопрос взаимоотношений собственников помещений по вопросу использования и содержания общего имущества, в постановлении Пленума ВАС РФ № 64 разъяснено, что к таким отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В результате проведенного анализа судебных актов Федерального арбитражного суда Поволжского округа можно сделать вывод о единообразном применении норм права при рассмотрении споров между собственниками зданий и сформировавшихся подходах к рассмотрению дел в рамках данной правой категории.

1. Установление режима использования общего имущества здания, в том числе отдельных помещений мест общего пользования, на основании договора между отдельными собственниками неправомерно.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к другому индивидуальному предпринимателю о взыскании компенсации за использование мест общего пользования.

Как следует из материалов дела, индивидуальные предприниматели являются собственниками нежилых помещений, расположенных в нежилом здании. Между истцом и ответчиком подписаны договор о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности 3-этажного нежилого помещения и соглашение о выплате компенсации за использование данного имущества. Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по оплате компенсации за использование мест общего пользования, истец обратился суд.

Однако режим пользования общим имуществом здания, в том числе отдельными помещениями мест общего пользования, должен быть установлен решением общего собрания собственников. Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что все собственники помещений в здании согласовали вопрос о режиме использования общего имущества здания. Поскольку соглашение отдельных собственников помещений здания (истца и ответчика) об этом не допускается, следовательно, в силу статьи 168 ГК РФ заключенные истцом и ответчиком договор и соглашение являются ничтожными сделками.

Также суд пришел к выводу, что истцом не доказан факт невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника –ответчика по делу. При этом компенсация, предусмотренная статьей 247 ГК РФ, является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2012 по делу № А65 –22192/2011).

2. Право на общее имущество не может существовать отдельно от права на помещение в здании, а общее имущество для одного собственника помещений не может служить самостоятельным объектом права.

Закрытое акционерное общество обратилось в суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу об определении доли в праве общей собственности на общее имущество здания и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество здания.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ № 64 к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно пункту 4 вышеназванного постановления соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилое помещение (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2010 № А12-25775/2009).

3. При определении порядка использования сособственниками помещения суд должен исходить из реальной возможности осуществления обеими сторонами предпринимательской деятельности, соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с исковым требованием к другому индивидуальному предпринимателю об определении порядка пользования нежилым помещением – складом, принадлежащем им на праве общей долевой собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 247 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 37 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при недостижении соглашения всех участников долевой собственности о порядке пользования, принадлежащим им имуществом, порядок пользования и владения таким имуществом определяется судом с учетом фактически сложившегося порядка пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемости каждого из сособственников в этом имуществе и возможности совместного пользования.

Следовательно, при определении порядка использования сособственниками помещения суд должен исходить из реальной возможности осуществления обеими сторонами предпринимательской деятельности, соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон. При этом, учитывая отсутствие доказательств сложившегося между истцом и ответчиком порядка пользования помещениями, арбитражные суды при определении порядка пользования имуществом, принадлежащим нескольким собственникам, не связаны доводами искового заявления и вправе, учитывая интересы сторон, определить порядок пользования таким имуществом по своему усмотрению исходя из более приемлемого варианта (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.06.2012 по делу № А49-3667/2011).

4. Нормы о самовольной постройке не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с исковым заявлением к другому индивидуальному предпринимателю и обществу с ограниченной ответственностью о признании незаконной произведенной самовольной реконструкции объекта недвижимости. Истец посчитал, что его права как сособственника части нежилых помещений в здании нарушены в результате действий ответчика по сносу капитальной стены и разрытию фундамента здания.

Однако суды пришли к выводу, что фактически выполненные работы не подпадают под понятие реконструкции, то есть отсутствуют основания для применения статьи 222 ГК РФ. При этом правомерно отклонена ссылка истца на несоблюдение ответчиками статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, так как работы проводились до внесения соответствующих изменений в законодательство. Наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возникшей вследствие проведения ответчиками работ, не подтверждено материалами дела (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 07.03.2013 по делу № А57-1942/2011).

5. На собственников помещений административного здания не может быть возложена обязанность по уплате налогов юридического лица в связи с осуществлением им функций управляющей компании.

Общество с ограниченной ответственностью (управляющая компания), являющееся собственником помещений в административном здании, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов, связанных с содержанием мест общего пользования, и расходов на налогообложение.

Как следует из материалов дела, истцом не представлены документы, подтверждающие, какова общая площадь здания и общая площадь помещений, находящихся в индивидуальной собственности, в силу чего расчет пропорции площади помещений, принадлежащих истцу, является необоснованным. Что, в свою очередь, влечет невозможность взыскания расходов, связанных с содержанием мест общего пользования.

Кроме того, в соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При этом законодатель, указывая на обязанность собственника нести расходы по уплате налогов, имел в виду не налоговые обязательства управляющей компании, а именно обязанности собственника как налогоплательщика (налог на имущество (право собственности в общем имуществе), земельный налог и т.д.). В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, не обладающие установленными настоящим Кодексом признаками налогов и сборов, не предусмотренные настоящим Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено настоящим Кодексом. Таким образом, на собственников помещений административного здания не может быть возложена обязанность по уплате налогов истца в связи с осуществлением им функций управляющей компании. Данная обязанность является обязанностью самого истца (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.07.2012 по делу № А12-17836/2011).

Судья В.А. Петрушкин

Отдел анализа и обобщения судебной практики, законодательства и статистики