Рекомендации НКС о практике применения гражданского законодательства

Дата: 
25.03.2009

Данные рекомендации выработаны по итогам совместного заседания
Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде
Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа,
состоявшегося 25 марта 2009 в Нижнем Новгороде. 

О практике применения гражданского законодательства 

ВОПРОС 1. В случае, если срок действия тарифа на услуги по передаче электроэнергии истек (к примеру, 31.12.2007), а Региональная служба по тарифам субъекта Российской Федерации заблаговременно не издала постановление об установлении тарифа до начала очередного календарного года и сделала это с опозданием уже в на-ступившем году (к примеру, 14.02.2008), применительно к части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 25 Правил государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.02.2004 № 109, какой тариф в расчетах за период с 01.01.2008 по 13.02.2008 следует применять?

Рекомендации НКС: В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нор-мам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 540 ГК РФ договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.

Согласно пункту 32 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 № 861 (в редакции постановления Правительст-ва Российской Федерации от 21.03.2007 № 168), договор, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении, изменении либо о заключении нового договора.

По правилам пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.д.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами2

По смыслу названных норм права при отсутствии действующих тарифов на следующий год стороны в своих расчетах должны руководствоваться тарифом на услуги по передаче электрической энергии, установленным ранее.

ВОПРОС 2. В 2007 году между сторонами заключен и действовал договор на отпуск тепловой энергии для отопления объектов потребителя, по условиям которого стороны согласовали в указанном году сведения о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой тепловой энергии. В договоре контрагенты также установили, что сведения о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой тепловой энергии должны быть согласованы и на следующий период. В случае, если на 2008 год стороны не согласовали ежемесячный и ежеквартальный объем поставляемой тепловой энергии, является ли данный договор пролонгированным на прежних условиях либо следует исходить из внедоговорного потребления тепла?

Рекомендации НКС: В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Одними из существенных условий договора энергоснабжения являются условия о предмете договора (пункт 1 статьи 539 ГК РФ), количестве энергии (статья 541 ГК РФ).

По договору купли-продажи, отдельным видом которого, в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ, является договор энергоснабжения, условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество подлежащего передаче товара (пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

Согласно статье 541 ГК РФ энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения.

Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, он считается незаключенным (пункт 2 статьи 465 ГК РФ).

В данном случае договор, заключенный в 2007 году, позволяет установить общее количество тепловой энергии, отпускаемой потребителю в целом за год, поэтому даже при невыполнении сторонами предусмотренной ими обязанности по согласованию условий о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой тепловой энергии отдельно на каждый последующий период, но при отсутствии соответствующих возражений от коголибо из контрагентов, спорный договор будет считаться пролонгированным на прежних услови-ях в соответствии с правилами статьи 540 ГК РФ.

ВОПРОС 3. Приборы учета тепловой энергии потребителя (например, товарищества собственников жилья) в 2007 года введены в эксплуатацию в установленном законом порядке с оформлением акта (приложение № 4 к Правилам учета тепло-вой энергии и теплоносителя, утвержденным Минтопэнерго Российской Федерации от 12.09.1995 № Вк-4936). Перед очередным отопительным сезоном (2008-2009 года) акт проверки готовности узлов учета тепловой энергии к эксплуатации не составлялся. Следует ли в данном случае учитывать показания данных приборов либо надлежит применять расчетный метод?

Рекомендации НКС: Статья 544 ГК РФ предусматривает, что оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.3

Согласно пункту 7.7 Правил учета тепловой энергии и теплоносителя, зарегистрированных в Минюсте России 25.09.1995 за № 954, перед каждым отопительным сезоном осуществляется проверка готовности узлов учета тепловой энергии к эксплуатации, о чем составляется соответствующий акт, указанный в приложении № 5, согласно которому составляется акт повторного допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии потребителя.

В случае, когда перед очередным отопительным сезоном акт проверки готовности узлов учета тепловой энергии к эксплуатации не составлялся, потребитель имеет право ссылаться на их показания только при условии недоказанности

энергоснабжающей организацией неисправности данных приборов либо нарушения режима и условий работы счетчиков.

ВОПРОС № 4. Вправе ли теплоснабжающая компания применять в расчетах с товариществом собственников жилья тариф на тепловую энергию, утвержденный Региональной службой по тарифам, а не тариф на тепловую энергию, утвержденный городским округом на нужды отопления жилищного фонда? При этом в ряде случаев истцы считают, что оказывают не коммунальную услугу, а поставляют ресурс, кото-рый в последующем ответчик преобразует в коммунальную услугу.

Рекомендации НКС: Из толкования во взаимосвязи норм статей 135 (пункта 1), 137 (подпунктов 1 и 4 пункта 1) Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в рамках складывающихся с ресурсоснабжающей организацией правоотношений ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, от-личными от интересов членов ТСЖ. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами - членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения.

В соответствии с пунктами 3 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, в случае, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация не может быть исполните-лем коммунальных услуг.

В отношениях с теплоснабжающей организацией ТСЖ принимает на себя обяза-тельство по предоставлению коммунальных услуг перед собственниками помещений в многоквартирных домах; теплоснабжающая организация не предоставляет коммунальные услуги гражданам, а как ресурсонабжающая организация продает ресурс - тепловую энер-гию - ТСЖ, причем местом исполнения обязательства по поставке ресурса является гра-ница балансовой принадлежности, а не конкретные квартиры в каждом отдельно взятом многоквартирном доме.

ВОПРОС 5. Энергоснабжающая организация поставляла электрическую (ли-бо тепловую) энергию в жилые дома, которые в период поставки энергии находились в управлении специализированной управляющей организации. Договор на поставку энергии не заключался ни с управляющей организацией, ни с жильцами; приборы учета энергии, в том числе общедомовые, отсутствовали. Является ли надлежащим ответчиком по иску о взыскании долга за поставленную энергию управляющая организация? Если да, то по каким тарифам (утвержденным органами местного само-управления для населения или Региональной службой по тарифам для юридических лиц) должна оплачивать управляющая организация энергию, полученную для нахо-дящихся в ее управлении жилых домов? Применим ли расчетный метод определения объема энергии, переданной энергоснабжающей организацией в жилые дома, либо следует использовать установленные Правительством Российской Федерации норма-тивы потребления коммунальных услуг для населения (постановление Правительст-ва Российской Федерации от 23.05.2006 № 307)?

Рекомендации НКС: Надлежащим ответчиком по иску ресурсоснабжающей орга-низации в случае возникновения задолженности будет являться именно управляющая ор-ганизация в силу осуществления ею на основании пункта 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочий по управлению жилыми домами, в том числе по пре-доставлению коммунальных услуг.

В связи с отсутствием договорных отношений между ресурсоснабжающими и управляющими организациями объем потребленной энергии в жилые дома, не имеющие приборов учета, определяется по нормативам, установленным органами местного само-управления, а размер платы рассчитывается по тарифам за коммунальные услуги гражда-нам. В данном случае управляющая компания выступает в имущественном обороте в ин-тересах жильцов. Соответствующие обязательства управляющих компаний перед ресурсо-снабжающими организациями не могут быть большими, чем при заключении последними прямых договоров с жильцами - членами товарищества. Данная позиция соответствует по-ложениям пункта 15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержден-ных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307.

ВОПРОС 6. Имеет ли значение при разрешении споров о взыскании стоимо-сти отпущенной энергии в многоквартирные жилые дома, в какой организационно-правовой форме выступает в гражданском обороте управляющая организация (ТСЖ, ЖСК, ООО или ЗАО), имея в виду необходимость применения тарифов для юридиче-ских лиц или населения?

Рекомендации НКС: Организационно-правовая форма управляющей организации при вступлении её в гражданский оборот, а именно в отношениях с ресурсоснабжающими организациями, не должна приниматься во внимание и влиять на применяемые к ним та-рифы.

В соответствии со статьей 165 Жилищного кодекса Российской Федерации в целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправ-ления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций незави-симо от организационно-правовых форм. Создание управляющей организации в какой бы то ни было форме преследует в качестве одной из цели наделение её полномочиями вы-ступать от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с ресурсоснабжающими организациями.

ВОПРОС 7. Согласно пункту 8 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307, условия договора о приобретении коммунальных ресурсов, заклю-чаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации. Следует ли учитывать при расчетах за поставленную тепловую энергию между энергоснабжающими организациями и ис-полнителями коммунальных услуг показания индивидуальных (поквартирных) при-боров учета, установленных в соответствии с нормами Жилищного кодекса Россий-ской Федерации и названных Правил?

Рекомендации НКС: В соответствии с пунктом 1 статьи 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потреби-телю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспе-чивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и ис-правность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Согласно пункту 1 статьи 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

В отношениях с ресурсоснабжающими организациями исполнители коммунальных услуг выступают как потребители ресурсов, осуществляющие непосредственные расчеты с такими организациями.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо-вание за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадле-жащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Расчеты с ресурсоснабжающей организацией с учетом показаний индивидуальных приборов учета могут привести к тому, что потребители, установившие такие приборы, не будут нести расходы на покрытие неизбежных и обоснованных потерь ресурса во внутри-домовых коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома, в том числе объема ре-сурса, необходимого для содержания общего имущества в многоквартирном доме, что яв-ляется недопустимым с точки зрения статьи 210 ГК РФ.

ВОПРОС 8. Вправе ли суд самостоятельно уменьшить тариф на электриче-скую энергию, установленный Региональной службой по тарифам, на составляющую оплаты услуг по транспортировке энергии в случае, если энергетические сети потре-бителя непосредственно присоединены к энергоисточнику?

Рекомендации НКС: Согласно статье 424 ГК РФ при исполнении договора в пре-дусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), уста-навливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Федеральный закон от 14.04.1995 № 41-ФЗ «О государственном регулировании та-рифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» определил, что расчеты за электрическую энергию осуществляются по тарифам, которые представляют собой систему ценовых ставок, установленных государственными органами.

На основании статьи 6 названного закона к компетенции органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тари-фов относятся полномочия по установлению тарифов на электрическую и тепловую энер-гию.6

Действующим законодательством не предусмотрена возможность установления судом цен на электрическую энергию, а равно скидок и надбавок к тарифам путем рас-смотрения соответствующих требований в суде. Выход из подобной ситуации видится в оспаривании заинтересованным лицом нормативно-правового акта Региональной службы по тарифам в части недифференцирования существующего тарифа либо в его обращении в административном порядке в Федеральную службу по тарифам, которая обладает полно-мочиями по отмене решения регионального тарифного органа.

ВОПРОС 9. Кто должен нести расходы по оплате энергии в случае, если по до-говору аренды нежилого помещения арендатор обязался нести расходы по оплате коммунальных услуг и заключить соответствующие договоры с энергоснабжающими организациями, однако такую обязанность не исполнил?

Рекомендации НКС: Договор энергоснабжения заключается при наличии у потре-бителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (пункт 2 статьи 539 ГК РФ).

Как правило, арендатор нежилого помещения не является владельцем тепло- и энергосетей, и у него отсутствует соответствующее оборудование для получения энергии, тепла, воды.

При неисполнении арендатором принятого по договору аренды обязательства по несению расходов по оплате коммунальных услуг посредством заключения самостоятель-ного договора с энергоснабжающей организацией счета на оплату фактически поставлен-ной в сданное в аренду помещение энергии будут направляться поставщиком коммуналь-ных услуг непосредственно собственнику помещения, который и должен будет их оплачи-вать в силу статьи 210 ГК РФ. При этом собственник недвижимого имущества (арендода-тель) вправе на основании договора аренды отнести соответствующие расходы на аренда-тора.

ВОПРОС 10. Каким образом определяется количество потреблённой управляю-щей компанией тепловой энергии при отсутствии приборов учёта: на основании норма-тивных данных или Методикой определения количества тепловой энергии и теплоноси-теля в водяных системах коммунального теплоснабжения, утверждённой приказом Гос-комстроя России от 06.05.2000 № 105?

Рекомендации НКС: Согласно положениям жилищного законодательства при отсут-ствии приборов учёта подлежат применению нормативы потребления, определённые органом местного самоуправления. Однако по нормативам возможно определение количества потреб-лённой энергии гражданами, а не управляющей организацией. При этом необходимо учиты-вать, что договорные отношения теплоснабжающая организация имеет именно с управляю-щей организацией, а не с гражданами. Кроме того, нормативы не могут подтверждать расходы по теплоснабжению мест общего пользования.

В данном случае необходимо руководствоваться положениями договора теплоснабже-ния. Если договором предусмотрено применение Методики до установки приборов учёта, то она и подлежит применению.

ВОПРОС 11. Применимы ли к отношениям между энергоснабжающей организа-цией и исполнителем коммунальных услуг Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённые постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 307?

Рекомендации НКС: Данные правила были приняты Правительством Российской Фе-дерации в целях защиты прав потребителей коммунальных услуг и в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Они регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок пе-рерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного от-сутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, распространя-ется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, прожи-вающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и му-ниципального жилищных фондов.

В то же время согласно пункту 8 данных Правил предусмотрено, что условия договора энергоснабжения, заключаемого с энергоснабжающей организацией с целью обеспечения гражданина коммунальными услугами, не должны противоречить данным Правилам.

Следовательно, к отношениям между энергоснабжающей организацией и исполните-лем коммунальных услуг, возможно применение данных Правил для регулирования непо-средственно отношений по предоставлению коммунальных услуг гражданам, а также в случа-ях, предусмотренных указанными Правилами.

ВОПРОС 12. Длительное время поставка тепловой энергии в жилые дома осуще-ствлялась через присоединенные сети градообразующего предприятия на основании до-говора с энергоснабжающей организацией и предприятием жилищно-коммунального хозяйства (абонентом), частично оплачивалась последним. Впоследствии указанный договор был расторгнут. Подлежит ли удовлетворению иск к предприятию жилищно-коммунального хозяйства (абоненту) о взыскании долга за период, предшествующий расторжению договора, и фактически поставленную потребителям (жильцам) энергию?

Рекомендации НКС: В соответствии со статьей 539 ГК РФ возможность подачи энер-гии обусловлена наличием присоединенной сети потребителя к сетям энергоснабжающей ор-ганизации. При отсутствии присоединенной сети исключается сама возможность поставки энергии.

Согласно пункту 1 статьи 544 ГК РФ оплата энергии производится за фактически при-нятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Отсутствие у абонента присоединенной сети к сетям энергоснабжающей организации влечет недействительность договора.

В данном случае длительные договорные отношения и добровольная оплата стороной договора стоимости энергии не является основанием для удовлетворения иска.

ВОПРОС 13. Вправе ли товарищество собственников жилья (ТСЖ) обратить-ся в суд с иском к заказчику (застройщику) об устранении недостатков, допущенных при строительстве жилого дома? При этом жилой дом принят ТСЖ в эксплуатацию от заказчика (застройщика) по акту приема-передачи.

В случае признания ТСЖ надлежащим истцом по данному спору возможно ли удовлетворение исковых требований на основании норм права, регули-рующих правоотношения по договору подряда, если ТСЖ не связано с застройщиком договорными (подрядными) отношениями?

Рекомендации НКС: Согласно определению, данному в статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, товариществом собственников жилья признается неком-мерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном до-ме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Россий-ской Федерации ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Таким образом, при наличии доказательств приема-передачи жилого дома в экс-плуатацию от заказчика (застройщика) товариществу собственников жилья последнее вправе обратиться в суд с иском в защиту имущественных прав своих членов в порядке, предусмотренном в статье 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федера-ции, поскольку является законным представителем собственников жилых и нежилых по-мещений, находящихся в доме, а заказчик (застройщик) - лицом, несущим ответствен-ность перед ТСЖ за недостатки выполненных работ в силу осуществления им в ходе строительства жилого дома функций по техническому надзору и приемке выполняемых подрядчиком работ.

Основания для применения к отношениям ТСЖ и застройщика (заказчика) норм главы 37 ГК РФ имеются в том случае, если собственники помещений в многоквартирном доме выступали полноправными заказчиками работ застройщику, имеющими право на по-лучение объекта строительства, соответствующего указанным в технической документа-ции показателям и отвечающего нормам эксплуатации.

ВОПРОС 14. Какими нормами права следует руководствоваться при разре-шении спора о возврате суммы уплаченного аванса в связи с прекращением договора подряда -о неосновательном обогащении либо о взыскании убытков?

Зависит ли данное обстоятельство от оснований, по которым были прекраще-ны обязательства по договору подряда (статьи 715 (пункт 2), 717, 719 (пункт 2), 723 (пункт 3) и 450 (пункта 2) ГК РФ)?

Рекомендации НКС: Согласно рекомендациям, изложенным в пункте 1 информа-ционного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», при расторжении договора сторона не лишена права ис-требовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась. При этом положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать в качестве неосновательного обогащения полученные до расторжения договора денежные средства, если встречное удовлетворение получившей их стороной не было предоставлено и обязан-ность его предоставить отпала.

Следовательно, независимо от причины прекращения договора подряда требование заказчика о возврате неизрасходованного авансового платежа подлежит разрешению со-гласно нормам главы 60 ГК РФ. Основания для удержания перечисленных заказчиком денежных средств отпали при расторжении договора, поскольку в связи с этим прекратилась обязанность подрядчика по выполнению работ; сам же получатель средств, уклоняясь от их возврата, несмотря на отпадение основания для удержания, должен рассматриваться как лицо, неосновательно удерживающее денежные средства.

Статьи 715 (пункт 2), 717, 719 (пункт 2) и 723 (пункт 3) ГК РФ дополнительно к общим основаниям изменения и расторжения договора в период его действия, предусмот-ренным в статье 450 названного Кодекса, указывают на специальные случаи или ситуации, при наличии которых контрагенты по договору подряда вправе отказаться от исполнения.

Квалификация неосвоенной предварительной оплаты (аванса) либо как неоснова-тельного обогащения подрядчика, либо как убытков, дифференцированная в зависимости от основания для прекращения договора подряда, представляется не соответствующей смыслу и целям введения в деловой оборот названных понятий. Между тем обращение за-казчика в арбитражный суд на основании норм о взыскании убытков не является основа-нием для отказа ему в иске исключительно по этому основанию.

ВОПРОС 15. Каковы правовые основания для взыскания задолженности за выполненные работы по договору подряда в случае признания данного договора не-заключенным?

Рекомендации НКС: Судебно-арбитражная практика показывает, что при рассмотре-нии спора о взыскании задолженности за выполненные подрядные работы суд не вправе, без заявленных требований сторон, признать договор незаключенным.

Проанализировав условия договора подряда, суд может прийти к выводу о его неза-ключенности, поскольку стороны не достигли соглашения по существенному условию до-говора подряда, названному в пункте 1 статьи 708 ГК РФ, о начальном и конечном сроках выполнения работ.

В случае, если суд, оценивая доказательства по делу, придет к выводу об отсутствии заключения сделки сторонами, в том числе и непоименованной, а также иных оснований, ус-тановленных законом или правовыми актами для сбережения одной стороной денежных средств в результате получения результата выполненных работ и неоплаты его, соответст-вующие правоотношения могут быть определены как обязательства вследствие неоснователь-ного обогащения.

В соответствии с частью 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

вследствие неосновательного обогащения.

ВОПРОС 16. При выполнении условий государственного контракта на проведе-ние строительных работ стороны часто отступают от них в сторону увеличения объема фактически выполненных строительно-монтажных работ. Причем строительные рабо-ты выполняются в большем объеме, чем предусмотрено контрактом и допускается за-коном, по просьбе заказчика, так как при заключении контракта не всегда можно пре-дусмотреть весь необходимый объем работ. Заказчик принимает результаты работ, но оплачивает не полностью. Не оплачивается им стоимость дополнительно выполненных работ часто из-за отсутствия финансирования. В таких случаях в суд поступают иско-вые заявления о взыскании стоимости выполненных подрядных работ по государствен-ному контракту или исковые заявления о взыскании неосновательного сбережения за счет подрядчика.

При этом судебная практика по рассмотрению данной категории споров неод-нообразна. Какой иск подлежит рассмотрению при выполнении дополнительных подрядных работ по государственному контракту по инициативе заказчика:

- о взыскании стоимости выполненных подрядных работ;

- о взыскании неосновательного сбережения;

- о взыскании убытков?

Рекомендации НКС: Понятие государственного контракта и нормы о его изменении содержатся в Федеральном законе от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Нормами части 4.1 статьи 9 указанного Федерального закона установлен запрет на из-менение цены контракта, а нормами части 5 статьи 9 той же статьи - на изменение иных усло-вий контракта.

Согласно части 2 статьи 767 ГК РФ изменения условий государственного или муни-ципального контракта, не связанные с обстоятельствами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, в одностороннем порядке или по соглашению сторон допускаются в случаях, преду-смотренных законом.

Части 3 - 5 статьи 743 ГК РФ регулируют отношения, которые возникают в связи с необходимостью проведения дополнительных работ. Часть 5 указанной статьи предусматри-вает, что при согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик вправе отказаться от их выполнения лишь в особых случаях.

Учитывая, что в силу положений статьи 768 ГК РФ к отношениям по государст-венным или муниципальным контрактам на выполнение подрядных работ для государст-венных или муниципальных нужд закон о подрядах для государственных или муници-пальных нужд применяется в части, не урегулированной Гражданским кодексом Россий-ской Федерации, действия государственного заказчика и подрядчика в порядке, установ-ленном статьей 743 ГК РФ, направленные на согласование, проведение, оплату дополни-тельных работ в рамках ранее заключенного государственного контракта на строительный подряд без размещения заказа на проведение дополнительных работ, соответствуют закону и не являются ничтожными.

В связи с изложенным при согласии государственного заказчика на проведение и оплату дополнительных работ, выполнении их подрядчиком и неоплате их государствен-ным заказчиком подлежит рассмотрению иск о взыскании стоимости выполненных допол-нительных подрядных работ.

Согласно части 2 статьи 72 Бюджетного кодекса Российской Федерации по общему правилу государственные (муниципальные) контракты заключаются и оплачиваются в преде-лах лимитов бюджетных обязательств.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 23 «О некоторых вопросах применения арбитражны-ми судами норм Бюджетного Кодекса Российской Федерации» при рассмотрении исков о взыскании задолженности за поставленные товары (выполненные работы, оказанные услуги), предъявленных к учреждениям поставщиками (исполнителями), судам следует исходить из того, что нормы статей 226, 227 Бюджетного кодекса Российской Федерации, предусматривающие подтверждение и расходование бюджетных средств по заключенным учреждениями договорам только в пределах доведенных до них лимитов бюджетных обязательств и утвер-жденной сметы доходов и расходов, не могут рассматриваться в качестве основания для отка-за в иске о взыскании задолженности при принятии учреждением обязательств сверх этих ли-митов. При недостаточности у учреждения денежных средств для исполнения указанных обя-зательств собственник имущества учреждения несет субсидиарную ответственность по дан-ным обязательствам.

В соответствии с пунктом 15.1 поименованного постановления при применении по-ложений новой редакции статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации, вступив-ших в силу с 01.01.2008, судам необходимо принимать во внимание следующее.

В силу пункта 2 статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации нарушение бюджетным учреждением требований данной статьи при заключении государственных (муниципальных) контрактов, иных договоров является основанием для признания их су-дом недействительными по иску соответствующего главного распорядителя (распорядите-ля) бюджетных средств. Из приведенного положения вытекает оспоримость указанных сделок. Поэтому иски о признании их недействительными и применении последствий их недействительности могут предъявляться в течение срока, установленного пунктом 2 ста-тьи 181 ГК РФ. При этом если из содержания такой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (пункт 3 статьи 167 ГК РФ).

По смыслу статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации государственный (муниципальный) контракт, иной договор, заключенный бюджетным учреждением с на-рушениями требований данной статьи, может быть признан судом недействительным, если будет установлено, что другая сторона договора знала или должна была знать об указан-ных нарушениях. Бремя доказывания того, что другая сторона знала или должна была знать о таких нарушениях, возлагается на соответствующего главного распорядителя (рас-порядителя) бюджетных средств, предъявившего иск.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона знать об обстоятель-ствах, свидетельствующих о нарушении бюджетным учреждением требований статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации при заключении договора, во внимание прини-мается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по ус-ловиям оборота осмотрительность, установить наличие указанных обстоятельств.

Разрешая дела по искам о взыскании задолженности за поставленные товары (вы-полненные работы, оказанные услуги), предъявленным к учреждениям поставщиками (ис-полнителями), суды должны исходить из того, что положения пункта 2 статьи 161 Бюд-жетного кодекса Российской Федерации, в силу которых заключение и оплата бюджетным учреждением государственных (муниципальных) контрактов, иных договоров, подлежа-щих исполнению за счет бюджетных средств, производятся в пределах доведенных ему лимитов бюджетных обязательств, не могут рассматриваться в качестве основания для от-каза в иске о взыскании задолженности при принятии учреждением обязательств сверх этих лимитов, пока соответствующая сделка не оспорена и не признана судом недействи-тельной.

Если суд по иску соответствующего главного распорядителя (распорядителя) бюд-жетных средств признал сделку учреждения недействительной на основании статьи 168 ГК РФ и статьи 161 Бюджетного кодекса Российской Федерации, то подлежат применению по-следствия недействительности сделки, предусмотренные статьей 167 ГК РФ. При этом в случае недостаточности у учреждения денежных средств собственник его имущества несет субсидиарную ответственность.

Нормы о неосновательном обогащении (сбережении) государственным заказчиком денежных средств в связи с согласием государственного заказчика на проведение и оплату дополнительных работ, но неисполнением принятых им обязательств не применимы, по-скольку статья 1102 ГК РФ регулирует сбережение денежных средств без установленных законом или сделкой оснований. В рассматриваемом случае отношения по оплате допол-нительных работ, согласие на проведение и оплату которых дал государственный заказчик, основаны на договоре строительного подряда.

ВОПРОС 17. С какого момента следует исчислять срок исковой давности по требованию о выплате страхового возмещения по договору обязательного страхова-ния гражданской ответственности владельцев транспортных средств: с момента причинения имущественного вреда в дорожно-транспортном происшествии или с момента, когда потерпевшему стало известно о месте нахождения страховой компа-нии, застраховавшей гражданскую ответственность причинителя вреда, или с мо-мента, когда страховая организация отказала потерпевшему в выплате страхового возмещения?

Рекомендации НКС: Анализ норм статей 927, 929, 931, 935, 936, 943, 957, 961, 963, 964, 966 ГК РФ свидетельствует о том, что обязательство страховщика по выплате страхового возмещения возникает из договора страхования и не является ответственно-стью за убытки, причиненные в результате страхового случая.

После вступления договора страхования в силу у страховщика возникает собствен-ное обязательство выплатить при наступлении страхового случая определенную денежную сумму в порядке, на условиях и в сроки, которые указаны в договоре страхования.

Таким образом, обязательство страховщика, застраховавшего риск ответственности причинителя вреда, по выплате страхового возмещения потерпевшему является самостоя-тельным обязательством, возникающим из договора страхования.

Согласно статье 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, ко-гда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам, срок исполнения которых не определен либо определен моментом востребования, течение срока исковой давности начинается с момента, когда у кредитора возникает право предъя-вить требование об исполнении обязательства.

Поскольку обязательство страховщика гражданской ответственности причинителя вреда по выплате потерпевшему или страховщику потерпевшего страхового возмещения (суммы причиненного ущерба) возникает из договора обязательного страхования граждан-ской ответственности владельцев транспортных средств, заключенного названной страхо-вой компанией с причинителем вреда, то течение срока исковой давности в рассматривае-мой ситуации следует исчислять с даты наступления страхового случая (причинения ущерба застрахованным транспортным средствам в дорожно-транспортном происшест-вии).

ВОПРОС 18. Согласно статье 965 ГК РФ к страховщику, выплатившему страхо-вое возмещение, переходит право требования в пределах выплаченной суммы, которое страхователь имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате стра-хования (суброгация).

Подлежат ли взысканию со страховщика причинителя вреда расходы на оценку, произведенные потерпевшим и возмещенные страховщиком по договору добровольного страхования в пользу последнего? Возможно ли в рассматриваемом случае применить по аналогии нормы пункта 5 статьи 12 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», предусматривающей, включение стоимости независимой экспертизы (оценки), на основании которой произведена страховая выплата, в состав убытков, подлежащих возмещению страховщиком по договору обязательного страхования?

Рекомендации НКС: В соответствии со статьей 965 ГК РФ к страховщику, выплатив-шему страховое возмещение, переходит в пределах выплаченной суммы право требования, которое страхователь имеет к лицу, ответственному за убытки, возмещенные в результате страхования (суброгация).

Поскольку при суброгации происходит перемена лиц в обязательстве на основании за-кона (статья 387 ГК РФ), то перешедшее к страховщику право осуществляется им с соблюде-нием правил, регулирующих отношения между страхователем и ответственным за убытки ли-цом.

Следовательно, после выплаты страхового возмещения, включая расходы на оценку, к страховой компании переходят права потерпевшего на возмещение вреда.

Таким образом, в случае если расходы на оценку имущества понес потерпевший и они ему возмещены, то право на возмещение этих расходов в общем порядке переходит к стра-ховщику потерпевшего.

Страховщик имеет обязательства перед страхователем и выгоприобретателем. Содер-жание его обязательства - это сумма страхового возмещения.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

ВОПРОС 19. Согласно пункту 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 № 75 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением до-говоров страхования» условие договоров (правил) имущественного страхования об от-казе в выплате страхового возмещения при наступлении страхового случая из-за грубой неосторожности страхователя является ничтожной как противоречащее требованиям абзаца 2 пункта 1 статьи 963 ГК РФ. На практике страховщики, уклоняясь от ответст-венности в подобных случаях, включают в договор (правила) страхования условие, со-гласно которому страховой случай не считается таковым при наличии грубой неосто-рожности страхователя. Отказ в выплате страхового возмещения в данной ситуации обосновывают отсутствием страхового случая. Насколько это правомерно?

Рекомендации НКС: Выплата страховщиком страхового возмещения относится к ос-новному денежному обязательству, а не к мерам ответственности.

В силу статьи 963 ГК РФ только в случаях, предусмотренных законом, страховщик может быть освобожден от выплаты соответствующего возмещения при наступлении страхо-вого случая вследствие грубой неосторожности страхователя (выгодоприобретателя).

Условия правил или договора страхования, освобождающие страховые компании от страхового возмещения, если страховой случай наступил в результате неосторожных дейст-вий (бездействии) самого страхователя, ничтожны.

ВОПРОС 20. Поскольку государственные контракты финансируются за счет соответствующего бюджета, а обеспечительные меры в виде приостановления строи-тельных работ или исполнения контракта не позволяют освоить выделенные средст-ва в установленный срок, из каких критериев должен исходить суд при наличии за-явления в порядке главы 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Фе-дерации?

Рекомендации НКС: В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечи-тельных мер» при оценке доводов заявителя в соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитраж-ного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам следует, в частно-сти, иметь в виду:

- разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер;

- вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обес-печительных мер;

- обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон;

- предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интере-сов, а также интересов третьих лиц.

Кроме того, рассматривая заявления о применении обеспечительных мер, суд оценива-ет, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реали-зацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Феде-рации обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено ар-битражным судом, рассматривающим дело.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» ответ-чик, иные лица, участвующие в деле (часть 1 статьи 97 Арбитражного процессуального ко-декса Российской Федерации), а также лица, чьи права и интересы нарушены в результате применения обеспечительных мер (статья 42 Арбитражного процессуального кодекса Россий-ской Федерации), после получения определения арбитражного суда о применении обеспечи-тельных мер вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в поряд-ке, предусмотренном статьей 97 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федера-ции, представив объяснения по существу примененных мер, на основании которых суд по-вторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 Арбитражного про-цессуального кодекса Российской Федерации, и оценивает отношения на соответствие крите-риям, указанным в пункте 10 настоящего постановления. С учетом сбалансированной оценки доводов заявителя и ответчика суд отказывает в отмене обеспечительных мер либо выносит определение об их отмене.

Согласно части 1 статьи 242 Бюджетного Кодекса Российской Федерации операции по исполнению бюджета завершаются 31 декабря.

Таким образом, при рассмотрении заявления о применении обеспечительных мер и хо-датайства об их отмене применительно к случаям приостановления строительных работ по государственному контракту или исполнения государственного контракта, следует иметь в виду обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон, предотвращение нарушения публичных интересов, интересов третьих лиц при принятии обеспечительных мер, в том чис-ле с учетом норм Бюджетного кодекса Российской Федерации о порядке исполнения бюджета по расходам.

ВОПРОС 21. Возможно ли прекращение производства по делу, возбужденному на основании заявления регистрирующего (налогового) органа, о ликвидации юридическо-го лица в связи с несоответствием чистых активов предприятия размеру уставного ка-питала, определенного законом, если при рассмотрении дела арбитражный суд устано-вит, что это юридическое лицо подпадает под признаки недействующего лица, к кото-рому может быть применен порядок об исключении из ЕГРЮЛ в административном порядке, предусмотренный статьей 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Рекомендации НКС: В силу статьи 211 Федерального закона от 08.08.2001 № 129 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», юридическое лицо, подпадающее под предусмотренные пунктом 1 указанной статьи закона признаки недействующего юридического лица, может быть исключено из Единого государст-венного реестра юридических лиц в административном порядке регистрирующим органом.

В этой связи Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 своего постановления от 20.12.2006 № 67 «О некоторых вопросах практики применения по-ложений законодательства о банкротстве отсутствующих должников и прекращении недейст-вующих юридических лиц», разъяснил следующее.

При поступлении в суд заявления налогового органа о принудительной ликвидации или о признании банкротом юридического лица, отвечающего признакам недействующего юридического лица согласно пункту 1 статьи 21.1 закона о регистрации, данное заявление возвращается арбитражным судом заявителю применительно к пункту 1 части 1 статьи 129 Арбитражного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, когда решение об исключении недействующего юридического лица из Единого государственного реестра юри-дических лиц не принято ввиду поступления возражений на основании пункта 4 статьи 21.1 закона о регистрации или признано недействительным в судебном порядке.

Если указанные обстоятельства выясняются в ходе возбужденного по заявлению нало-гового органа производства по делу о принудительной ликвидации или о банкротстве юриди-ческого лица, производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

О практике применения гражданского законодательства по вопросам, связанным с объектами недвижимости

По самовольным постройкам

ВОПРОС 22. Может ли суд принять решение о сносе самовольной постройки, право на которую зарегистрировано за ответчиком, без признания недействительным права собственности ответчика?

Рекомендации НКС: Наличие регистрации права собственности на объект, являю-щийся самовольной постройкой, не влечет приобретения права собственности на этот объ-ект, ибо не делает его нормальным объектом гражданских прав (статья 129 ГК РФ) и не препятствует применению правил статьи 222 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2006 № 13460/05). Заинтересованное лицо, чье право нарушено, может опровергнуть зарегистрирован-ное за ответчиком право на самовольную постройку двумя способами:

- предъявить иск о признании права собственности на самовольную постройку, если суд признал, что имеется объект гражданских прав. С позиции статьи 222 ГК РФ заинтере-сованное лицо - это собственник земельного участка, добивающийся признания права соб-ственности на самовольную постройку по признаку «постройка на неотведенном для этих целей в установленном законом порядке земельном участке»;

- предъявить иск о признании строения самовольной постройкой и о его сносе. Ре-шение суда об удовлетворении иска заинтересованного лица о признании возведенной по-стройки самовольной постройкой может повлечь за собой аннулирование регистрационной записи.

ВОПРОС 23. Подлежит ли рассмотрению по существу и может ли быть оценен как допустимый способ защиты иск о признании объекта самовольной постройкой? Вправе ли собственник земельного участка осуществить снос самовольной постройки за свой счет на основании решения арбитражного суда об удовлетворении такого ис-ка?

Рекомендации НКС: Иск о признании объекта самовольной постройкой имеет соб-ственный предмет, правовое обоснование и нуждается в отдельном доказывании. Поэтому, применительно к статьям 12 и 222 ГК РФ он является допустимым способом защиты права собственности на земельный участок.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осу-ществившим ее лицом либо за его счет. Иск собственника земельного участка удовлетво-рен. Постройка признана самовольной. Решение может быть использовано в качестве пра-вового основания для сноса самовольной постройки за счет собственника земельного уча-стка. Понесенные в связи со сносом расходы являются для собственника земельного уча-стка убытками, деликтными по природе.

ВОПРОС 24. Объект, обладающий признаками самовольной постройки, неод-нократно перепродавался с государственной регистрацией перехода права собствен-ности. Может ли арбитражный суд возложить обязанность снести самовольную по-стройку на лицо, в фактическом владении которого находится объект и право собст-венности которого признано недействительным?

Рекомендации НКС: Регистрация права собственности на самовольную постройку не лишает заинтересованное лицо обратиться с иском о признании здания самовольной по-стройкой и о его сносе. При этом не имеет значения, сколько совершено сделок по отчуж-дению данного объекта, ибо таковой изначально является самовольной постройкой. В ре-зультате продажи здания лицо, возводившее самовольную постройку, выбывает из спорно-го правоотношения. Поэтому самовольная постройка подлежит сносу не только непосред-ственно осуществившим ее лицом, но и фактическим владельцем объекта недвижимости (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2004 № 9515/04 и от 27.02.2006 № 13460/05).

ВОПРОС 25. Подлежит ли сносу весь объект недвижимости, если его часть не-законно расположена на чужом земельном участке, принадлежащем истцу?

Рекомендации НКС: В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом не имеет значения, вся постройка возведена таким об-разом или лишь ее часть, поскольку здание является единым неделимым объектом граж-данских прав и не может быть разделено в натуре без изменения его назначения. Снос час-ти строения невозможен без уничтожения всего объекта в целом. Постройка, расположен-ная на чужом земельном участке, подлежит сносу.

ВОПРОС 26. При предъявлении иска в соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ какие документы следует представить в обоснование иска и вправе ли суд при оцен-ке соответствия объекта противопожарной безопасности принять во внимание справку, выданную органом пожарного надзора районного значения?

Рекомендации НКС: Согласно статьям 1, 6 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» государственный пожарный надзор в Российской Фе-дерации (деятельность по проверке соблюдения организациями и гражданами требований пожарной безопасности) осуществляется должностными лицами органов государственного пожарного надзора, находящихся в ведении федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на решение задач в области пожарной безопасности (к их числу отнесены структурные подразделения территориальных органов управления федерального органа ис-полнительной власти, уполномоченного на решение задач в области пожарной безопасности).

Должностные лица органов государственного пожарного надзора имеют право осуще-ствлять надзор за соблюдением требований пожарной безопасности организациями, должно-стными лицами и гражданами; проводить обследования и проверки территорий, зданий, со-оружений, помещений организаций и других объектов, в том числе в нерабочее время, в целях контроля за соблюдением требований безопасности и пресечения их нарушений.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 № 820 утвержде-но Положение о государственном пожарном надзоре. Требования, изложенные в данном по-ложении, наделяют всех государственных инспекторов пожарного надзора МЧС, в том числе, и районного звена, правом проверки соблюдения организациями требований пожарной безо-пасности.

Таким образом, при отсутствии в материалах дела доказательств того, что объект не-движимости нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, выдача заключения органом государственного пожарного надзора районного значения может быть принята судами в качестве допустимого доказательства об отсутствии нарушений противопожарных норм и правил на спорном объекте.

При этом суд вправе в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Рос-сийской Федерации предложить истцу представить дополнительные доказательства в под-тверждение своих требований.

По договорам аренды

ВОПРОС 27. Может ли быть объектом договора аренды неизолированная часть нежилого помещения? Каковы критерии индивидуализации такого объекта аренды как части нежилого помещения?

Рекомендации НКС: Согласно статье 607 ГК РФ объектами аренды являются непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Часть здания не может быть объектом аренды. Следовательно, правила главы 34 ГК РФ к спорному правоотношению не применимы. Субъектами гражданского оборота за-ключен договор, не поименованный в Гражданском кодексе, обязательным условием кото-рого является непротиворечие его закону (статьи 8 и 421 ГК РФ). Гражданские права и обязанности, возникающие из этого договора, регулируются общими положениями о дого-ворных обязательствах.

ВОПРОС 28. Может ли быть признан ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ договор аренды, не соответствующий нормативному правовому акту муници-пального образования о порядке аренды муниципальных помещений?

Рекомендации НКС: Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая тре-бованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Термин «Закон и иные правовые акты» означает все надлежаще установленные нор-мы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 3 ГК РФ гражданское законодательство со-стоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных зако-нов, а также указов Президента России. Таким образом, противоречие договора аренды ак-ту органа местного самоуправления (Положению о порядке сдачи объекта в аренду) не влечет признание его недействительным.

ВОПРОС 29. Арендатор использовал здание на условиях долгосрочного дого-вора аренды. По решению арбитражного суда договор аренды признан ничтожной сделкой, так как арендодатель не является собственником объекта найма.

Ссылаясь на ничтожность договора аренды, арендатор предъявил иск о взы-скании с арендодателя неосновательного обогащения в размере уплаченной за весь период арендной платы. Имеется ли на стороне ненадлежащего собственника здания (арендодателя) неосновательное обогащение за счет арендатора?

Фактический собственник предъявил иск о взыскании неосновательного обо-гащения с арендатора. Имеется ли на стороне арендатора неосновательное обогаще-ние за счет надлежащего собственника, если он фактически вносил арендную плату ненадлежащему арендодателю?

Рекомендации НКС: Нет. Общим последствием недействительности сделки явля-ется приведение сторон в первоначальное положение (возврат полученного по сделке). Применительно к арендным правоотношениям полученное выражается в пользовании имуществом. То есть арендатор фактически пользовался имуществом, а потому обязан возместить другой стороне в денежной форме стоимость этого пользования. Арендная плата возврату не подлежит, ибо характер отношений сторон свидетельствует об отсутст-вии обогащения на стороне арендодателя. В соответствии с положениями статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении субсидиарно применяются к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке. Равный размер взаимных обяза-тельств сторон исключает наличие неосновательного обогащения. Нормы о неоснователь-ном денежном обогащении (статья 1107) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон де-нежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне (пункт 27 постановления Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 № 13/14).

Арендатор фактически без правового основания пользовался имуществом надлежа-щего собственника. Но он не сберег за его счет денежные средства, ибо перечислял их контрагенту по ничтожной сделке. Надлежащий собственник не является стороной по сделке. Неосновательное обогащение возникнет у арендодателя за счет надлежащего соб-ственника (пункт 1 статьи 1107 ГК РФ).

ВОПРОС 30. Вправе ли суд взыскать арендную плату с арендатора земельного участка, если с арендатором заключен договор купли-продажи данного участка, но в установленном порядке переход права собственности на участок не зарегистрирован? При этом стороны не согласовали условие о моменте прекращения обязательств по договору аренды земельного участка, договор аренды земельного участка зарегист-рирован и срок его действия не истек.

Рекомендации НКС: В силу статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается согла-шением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Договор аренды можно считать прекращенным с момента заключения договора ку-пли-продажи, по которому в качестве покупателя выступает арендатор, лишь в том случае, если стороны проявили волю на этот счет. Сам факт заключения сторонами договора куп-ли-продажи соответствующего объекта свидетельствует о наличии соглашения по замене обязательства, вытекающего из договора аренды, обязательством, вытекающим из догово-ра купли-продажи. Поэтому в соответствии со статьей 414 ГК РФ договор аренды следует считать прекращенным.

Вместе с тем за фактическое пользование объектом до момента регистрации права собственности с бывшего арендатора (покупателя) может быть взыскана в пользу арендо-дателя (продавца) денежная сумма в размере арендной платы по правилам неоснователь-ного обогащения.

ВОПРОС 31. В случае продажи арендуемого имущества с нарушением преиму-щественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринима-тельства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущест-ва, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или дол-жен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе по-требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Какова правовая природа данного срока (срок исковой давности, процессуаль-ный или пресекательный)?

Рекомендации НКС: Необходимо считать данный срок пресекательным с учетом ана-логии, предусмотренной в пункте 3 статьи 250 ГК РФ и пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 № 13, по-скольку иное не установлено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъ-ектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законо-дательные акты Российской Федерации».

ВОПРОС 32. В каком порядке должны рассматриваться дела по обжалованию действий органа местного самоуправления, являющегося арендодателем по договору, выразившихся в направлении арендатору нового расчета годовой арендной платы с применением поправочного (повышающего) коэффициента, установленного от вида деятельности арендатора (разрешенного использования земельного участка), - по пра-вилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как экономические споры, возникающие из административных и иных публичных право-отношений или в порядке искового производства, как экономические споры, возни-кающие из гражданских правоотношений? Какой надлежащий способ защиты нару-шенного права необходимо избрать арендатору в таком случае?

Рекомендации НКС: Поскольку арендная плата не относится к ценам за услуги, уста-навливаемым государственными органами (пункт 2 статьи 424 ГК РФ), вопросы об измене-нии в договоре аренды государственного или муниципального имущества должны рассматри-ваться в рамках искового производства с учетом того, что отношения сторон определяются нормами гражданского законодательства, и в этом случае публично-правовое образование как контрагент по договору в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, участ-вует на равных правах с иными участниками этих отношений (статьи 1, 124 ГК РФ).

ВОПРОС 33. Вправе ли арендатор при наличии способов защиты, предусмотрен-ных в статье 612 ГК РФ, предъявлять требования о внесении изменений в соответст-вующий договор об исключении части арендованного имущества из состава объектов, переданных арендодателем, ссылаясь на недостатки имущества, полностью или частич-но препятствующие пользованию им, применительно к случаям, когда во временное пользование и владение передавался имущественный комплекс, сложная вещь, не-сколько обособленных объектов (здания, сооружения)?

Рекомендации НКС: Пункт 1 статьи 612 ГК РФ устанавливает виды ответственности арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятст-вующие пользованию им.

Названной нормой не предусмотрено право арендодателя требовать внесения измене-ний в договор аренды.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении его условий одной из сторон.

Таким образом, допускается внесение изменений в договор аренды в случае сущест-венного нарушения его условий другой стороной в отношении одного из самостоятельных объектов аренды, исключение которого из состава переданного имущества не приведет к не-возможности использования другого имущества.

Соответственно, отсутствует возможность вносить изменения в договор в виде исклю-чения части имущества, если предметом аренды являются: единый объект, сложные или не-делимые вещи, а в ряде случаев имущественный комплекс. Кроме этого, следует также учи-тывать и то обстоятельство, была ли сторонами совершена сделка и без включения имущест-ва, подлежащего исключению по решению суда.

ВОПРОС 34. В судебно-арбитражной практике имеются различные правовые подходы к вопросу о необходимости государственной регистрации права аренды приме-нительно к случаям, когда из условий договора аренды недвижимого имущества следу-ет, что он считается заключенным на неопределенный срок до момента его государст-венной регистрации, после которой названный договор аренды следует считать заклю-ченным на срок 10 лет.

Рекомендации НКС: Указание в договоре на то, что до его государственной регистра-ции, необходимой в силу статьи 651 ГК РФ, он считается заключенным на неопределенный срок, а после регистрации имеет конкретный срок аренды (более одного года), следует счи-тать взаимоисключающим условием.

Наличие в договоре аренды конкретного срока исключает возможность считать его за-ключенным на неопределенный срок, соответственно, учитывая, что срок аренды более одно-го года, договор подлежит государственной регистрации, при этом последствия невыполне-ния сторонами данной обязанности определены в пункте 2 статьи 651 ГК РФ.

Кроме того, стороны вправе применять условия заключенного ими договора аренды недвижимости к отношениям, существовавшим в течение определенного периода до его за-ключения, в этом случае при исчислении срока для государственной регистрации такой пери-од не включается в срок аренды (пункт 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59).

Условия договора аренды недвижимого имущества позволяют суду сделать вывод о том, что данный договор заключен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 договор аренды здания, возобновленный на не-определенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, за-ключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, такой договор не подлежит государственной регистрации, считается заключенным на неопределенный срок с применением статьи 610 ГК РФ.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ВОПРОС 35. Возможно ли признание недействительным зарегистрированного права в части, например, если истец претендует лишь на отдельные помещения (часть) объекта недвижимости, а право ответчика зарегистрировано на весь объект?

Рекомендации НКС: Заинтересованное лицо может предъявить иск о признании права собственности на нежилое помещение внутри здания. В случае признания истца соб-ственником нежилого помещения объектом права собственности становится не здание, а нежилые помещения внутри здания.

ВОПРОС 36. Лицо, фактически владеющее объектом недвижимости и считаю-щее себя собственником, узнает, что в Единый государственный реестр прав на не-движимое имущество внесена запись о праве собственности другого лица на этот объект. Какой способ защиты нарушенного права должно избрать первое лицо: иск о признании права собственности или иск о признании недействительным зарегистри-рованного права либо негаторный иск об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения?

Рекомендации НКС: Законный владелец может защитить свое право собственности на недвижимость, оспорив зарегистрированное право собственности другого лица путем предъявления иска о признании права собственности. Такой иск (надлежащего собствен-ника о признании права собственности) выполняет ту же функцию, что и негаторный иск, ибо с его помощью устраняются нарушения права собственности (законного владения), не связанного с лишением владения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Су-да Российской Федерации от 02.08.2005 № 1206/05).

ВОПРОС 37. Вправе ли прокурор заявлять требование о применении последст-вий недействительности сделок в виде признания недействительными зарегистриро-ванного права (перехода права) собственности на объекты недвижимости, прекращения (аннулирования) записи и восстановления прав предыдущего правообладателя в Еди-ном государственном реестре прав на недвижимое имущество?

Рекомендации НКС: Нельзя требовать признания недействительным зарегистриро-ванного права, так как такое требование не основано на законе.

Полномочия по участию в арбитражном процессе прокуроры реализуют путем предъявления в арбитражные суды исков (заявлений), указанных в части 1 статьи 52 Ар-битражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1 - 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полу-ченное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе то-гда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или пре-доставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействи-тельности сделки не предусмотрены законом.

В связи с этим требование прокурора о применении последствий недействительности сделок в виде признания недействительными зарегистрированного права (перехода права) собственности на объекты недвижимости, прекращении (аннулировании) записи и восстанов-лении прав предыдущего правообладателя в ЕГРП не соответствует действующему законода-тельству и не подлежит удовлетворению.

К вопросу о возникновении права собственности на недвижимость

ВОПРОС 38. С какого момента возникает право на недвижимое имущество:

при внесении недвижимого имущества в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ - с момента передачи имущества или с момента государст-венной регистрации перехода права;

при закреплении недвижимого имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственным или муниципальным унитарным предприятием либо учреждением - с момента передачи имущества или с момента го-сударственной регистрации права;

- при реорганизации юридического лица - с момента государственной регист-рации вновь возникшего юридического лица или с момента государственной регист-рации перехода права?

Рекомендации НКС: Право собственности на недвижимое имущество при внесе-нии его в уставный капитал, при закреплении на ограниченном вещном праве и при реор-ганизации юридического лица после введения в действие Федерального закона «О госу-дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникает с мо-мента государственной регистрации права за конкретным субъектом гражданских прав (статьи 131, 223 Кодекса, статьи 4 и 33 Федерального закона «О государственной регист-рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

ВОПРОС 39. Имеет ли собственник объекта незавершенного строительства ис-ключительное право на приватизацию земельного участка, расположенного под ука-занным объектом, в порядке пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Фе-дерации?

Рекомендации НКС: В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп земельных участков из публичной собственности приобретают граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения и сооружения.

Применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами воз-можно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся: приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и му-ниципального имущества»; переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08).

ВОПРОС 40. Правомерно ли рассмотрение судом иска о праве собственности на объект недвижимости, если право на этот объект ни за кем не зарегистрировано?

Рекомендации НКС: Согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной реги-страции, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

В связи с изложенным отсутствие государственной регистрации на недвижимое иму-щество при наличии на него прав, возникших до момента вступления Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним», не является основанием для отказа судом в иске о признании права собственности.

Также Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации определена практика по применению отдельных положений законодательства о признании права собственности. На основании статьи 302 ГК РФ суд признает право собственности добросовестного приобрета-теля недвижимого имущества, использовавшего предусмотренный статьей 12 ГК РФ способ защиты гражданских прав - признание права, заключившего с продавцом договор купли-

 

24

продажи и оплатившего приобретаемое имущество, при отсутствии государственной регист-рации права собственности продавца на продаваемое имущество и соответствующем отказе регистрирующего органа в регистрации права собственности за покупателем. При этом суд учитывает отсутствие требований продавца о признании сделки купли-продажи недействи-тельной, оценивает наличие у продавца права собственности по основаниям, предусмотрен-ным Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», проверяет добросовестность приобретателя, в том числе его знание (возможность его знания) об отсутствии у продавца зарегистрированного права собственности.

Также согласно части 3 статьи 225 ГК РФ по истечении года со дня постановки бесхо-зяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуще-ством, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственно-сти на эту вещь. В силу положений части 1 статьи 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, ко-торая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не преду-смотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Таким обра-зом, судом по основанию, установленному частью 3 статьи 225 ГК РФ, может быть признано право собственности муниципального образования на недвижимое имущество и в отсутствие государственной регистрации у истца права собственности на недвижимое имущество.

ВОПРОС 41. Вправе ли собственник нежилого помещения, находящегося в мно-гоквартирном жилом доме, требовать государственной регистрации доли земельного участка, приобретенного в собственность согласно свидетельству о праве собственности, до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государствен-ной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»?

Рекомендации НКС: В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся со-оружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собствен-ность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законода-тельством.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственни-кам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственно-сти наряду с другим общим имуществом также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

При этом пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введе-нии в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета зе-мельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собст-венность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государ-ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная реги-страция возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жи-лое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государствен-ной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из указанных положений Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имуще-ство и сделок с ним» следует, что права на имущество, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома, не могут существовать отдельно от прав на помещение в доме, а об-щее имущество для одного собственника помещений в доме не может служить самостоятель-ным объектом прав.

Таким образом, действующее законодательство прямо устанавливает запрет на выдел в натуре доли в праве общей собственности, находящейся в многоквартирном жилом доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества.

Законодательством не предусмотрена самостоятельная государственная регистрация права на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома отдельно от права собственности на помещение в таком доме.

К вопросу о заключенности сделок

ВОПРОС 42. Подлежит ли признанию незаключенным договор купли-продажи недвижимости в связи с отсутствием в нем кадастрового номера земельного участка, если обязательства сторон полностью исполнены и в дальнейшем земельный участок прошел кадастровый учет?

Рекомендации НКС: В силу действующей редакции пункта 1 статьи 552 ГК РФ (с 26.06.2007 на основании Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изме-нений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответст-вие с Земельным кодексом Российской Федерации») по договору продажи здания, соору-жения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собствен-ности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой не-движимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с предыдущей редакцией названной нормы допускалось установле-ние права на неопределенную в установленном порядке часть земельного участка, которая впоследствии определялась посредством проведения процедуры межевания и кадастровых работ.

Таким образом, с момента введения в действие названного Закона одновременно по договору купли-продажи недвижимости должен передаваться в собственность покупателя земельный участок, прошедший кадастровый учет. Соответствующий договор, подписан-ный после 26.06.2007, в котором отсутствуют такие условия, ничтожен на основании ста-тьи 168 ГК РФ как сделка несоответствующая требованиям пункта 1 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор купли-продажи недвижимости, заключенный до 26.06.2007 и не содержа-щий условия о передаче сформированного земельного участка (с присвоенным кадастро-вым номером), соответствует закону.

К вопросу о признании договоров недействительными

ВОПРОС 43. Унитарное предприятие оформило с собственником соглашение о добровольной передаче в казну движимого и недвижимого имущества. Подлежит ли признанию недействительной сделка, направленная на прекращение права хозяйст-венного ведения предприятия спорным имуществом и на его изъятие у предприятия?

Рекомендации НКС: Да, независимо от того, совершена такая сделка по инициати-ве предприятия либо по решению или с согласия собственника, так как противоречит ста-тье 20 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предпри-ятиях» (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2008 № 10984/08).

ВОПРОС 44. По требованию о применении последствий недействительности ни-чтожной сделки в отношении объекта недвижимости имеют ли юридическое значение для решения вопроса о начале течения срока исковой давности действия сторон по ис-полнению договора, совершаемые до регистрации перехода права собственности? Ис-ключает ли применение срока исковой давности (пункт 1 статьи 181 ГК РФ) отсутствие государственной регистрации перехода права собственности? Допустимо ли при уста-новлении момента начала исполнения сделки представление иных (помимо акта прие-ма-передачи) доказательств реальной передачи (вручения) имущества покупателю? Кто несет бремя доказывания таких обстоятельств?

Рекомендации НКС: Согласно части 1 статьи 181 ГК РФ течение срока исковой дав-ности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки на-чинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно части 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистра-ции, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В частности, договор дарения недвижимого имущества считается заключенным с момента го-сударственной регистрации (в силу положений части 3 статьи 574 ГК РФ).

На основании части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем суще-ственным условиям договора. Закон не содержит требований о государственной регистрации договоров купли-продажи недвижимого имущества. Согласно статье 550 ГК РФ договор про-дажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения дого-вора.

В силу части 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее по-купателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному до-кументу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупа-телю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, при установлении начала течения срока исковой давности необходимо исходить из оценки следующих обстоятельств: дата заключения договора, дата начала его ис-полнения, которая применительно к договору продажи недвижимости, может быть определе-на датой подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Действия сторон по исполнению договора, совершаемые до регистрации перехода пра-ва собственности, имеют значение для определения начала течения срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. При при-менении последствий недействительности ничтожной сделки отсутствие государственной ре-гистрации перехода права собственности не исключает применение срока исковой давности.

Установление судом начала исполнения сделки продажи недвижимости по иным осно-ваниям, чем передаточный акт или иной документ о передаче, правомерно, если законом или договором продажи недвижимости предусмотрено, что обязательство продавца передать не-движимость покупателю считается исполненным после совершения иных действий.

ВОПРОС 45. Судебным актом, вступившим в законную силу законному владель-цу в иске об истребовании имущества из чужого незаконного владения было отказано по единственному основанию - истечение срока исковой давности, о котором было заявле-но в споре. Применительно к данному случаю следует ли, что лицо (ответчик по уста-новленным судебным актом правоотношениям), которое фактически владеет и исполь-зует вещь, должно признаваться законным правообладателем спорного объекта граж-данского права? И допускается ли на основании такого судебного акта регистрация пе-рехода права собственности, если предметом спора являлось недвижимое имущество?

Рекомендации НКС: Глава 14 ГК РФ не предусматривает такого основания приобре-тения права собственности лицом, владеющим имуществом, как отказ в иске собственнику об истребовании из чужого незаконного владения в связи с истечением срока исковой давности.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, которое приобрело это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Таким образом, право собственности на недвижимое имущество соответствующего ли-ца может возникнуть в силу приобретательной давности с момента государственной регист-рации (для имущества, подлежащего государственной регистрации) и не ранее чем через пят-надцать лет добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным соответствующим имуществом со дня истечения срока исковой давности по требованиям в соответствии со статьей 301 ГК РФ.

В отношении движимого имущества право собственности соответствующего лица мо-жет возникнуть в силу приобретательной давности не ранее чем через пять лет добросовест-ного, открытого и непрерывного владения как своим собственным соответствующим иму-ществом со дня истечения срока исковой давности по требованиям, в соответствии со статьей 301 ГК РФ.

В связи с этим судебный акт об отказе в иске собственнику об истребовании из чужого незаконного владения в связи с истечением срока исковой давности не является основанием для признания права собственности лица, фактически владеющего имуществом.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имуще-ство в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно пункту 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требова-ниям.

Также в соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы статьи 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на ос-новании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или опера-тивного управления.

ВОПРОС 46. Можно ли признать неправомерным отказ конкурсной комиссии в допуске к участию в конкурсе, а торги - недействительными на основании отсутствия договора о перечислении задатка, но при своевременном внесении претендентом на уча-стие в торгах задатка в размере, в сроки и в порядке, указанных в извещении о проведе-нии торгов?

Рекомендации НКС: Отсутствие договора о перечислении задатка не может служить основанием для отказа в допуске к участию в торгах, поскольку пунктом 4 статьи 448 ГК РФ установлено, что участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указа-ны в извещении о проведении торгов. Задаток, вносимый участником торгов, имеет целью подтвердить серьезность намерения участвовать в торгах. Согласно пункту 5 статьи 448 ГК РФ обеспечительная функция задатка используется в отношениях между организатором тор-гов и их победителем.

При этом отсутствие договора о перечислении задатка не может повлечь недействи-тельность торгов, поскольку в пункте 4 статьи 448 ГК РФ нет ссылки на обязательность за-ключения подобного договора.

Данные рекомендации одобрены президиумами Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа и Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Сервис временно не доступен