Пресс-релиз по делу №А72-8712/2020
Общество с ограниченной ответственностью (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу (далее – ответчик) с исковым требованием считать расторгнутым договор аренды торговых помещений от 20.05.2016, на основании письма ответчика от 14.04.2020, с 14.10.2020; обязать ответчика освободить нежилые помещения, занимаемые по договору аренды торговых помещений от 20.05.2016.
Решением Арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, исковые требования оставлены без удовлетворения.
Не согласившись с вынесенными судебными актами, истец обжаловал их в кассационном порядке.
Кассационная жалоба мотивирована неполным установлением обстоятельств дела, не дана оценка доводам истца о ведении им переговоров с иным лицом на аренду нежилых помещений, об одностороннем отказе ответчика от договора, поведение истца необоснованно признано судами недобросовестным.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменений.
Как следует из материалов дела, 20.05.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды торговых помещений, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение.
Договор заключен с протоколом согласования разногласий, согласно пункту 3.1 договора, в редакции протокола согласования разногласий, помещение передается арендодателем арендатору на срок 10 лет с даты государственной регистрации настоящего договора.
Обращаясь с иском о признании договора аренды торговых помещений расторгнутым с 14.10.2020 и обязании освободить спорные помещения, истец указывал, что ответчик продолжает занимать арендуемое нежилое помещение несмотря на то, что он письмом от 14.04.2020 в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, и договор является расторгнутым с 14.10.2020.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции руководствовался нормами статей 12, 450, 619, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что истцом в материалы дела не представлено уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, оформленное в соответствии с требованиями пункта 11.4 договора; в письмах ответчик обращался к истцу с просьбой предоставить ему меры поддержки, предусмотренные Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), указывая, что непредставление указанных мер приведет к банкротству организации и расторжению договора аренды, однако истец проигнорировал письма ответчика; суд признал, что данное поведение истца, как и его обращение в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, свидетельствует о недобросовестном осуществлении гражданских прав (злоупотребление правом).
Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой.
В случае, когда в договоре предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, то данная сторона не обращается в суд, а направляет другой стороне уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, и договор считается расторгнутым с момента получения другой стороной указанного уведомления либо с даты, указанной в уведомлении.
Пунктом 11.4 договора, в редакции протокола согласования разногласий, предусмотрено, что не ранее истечения двенадцатого месяца в даты начала арендатором торговой деятельности арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом арендодателя в письменной форме не позднее, чем за 6 месяцев до предполагаемой даты расторжения договора.
Договор считается расторгнутым в дату, указанную в уведомлении арендатора об отказе от договора.
Также арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора, уведомив об этом арендодателя в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца, но в пределах 6-ти месяцев до даты отказа от договора.
В случае отказа от договора в срок от 3 до 6 месяцев до предполагаемой даты отказа от договора, обеспечительный платеж арендатору не возвращается.
Исследовав представленные доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу, что истцом в материалы дела не представлено уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, оформленное в соответствии с требованиями пункта 11.4 договора.
При этом письмо ответчика от 14.04.2020 «О пересмотре условий договора аренды», на которое ссылался истец, судами не признано уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора.
Ни письмо от 14.04.2020, ни письмо от 06.04.2020 не содержат уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора и указание на дату, с которой договор считается расторгнутым.
Согласно пункту 11.4 договора односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлен арендатором в период от 3 до 6 месяцев до даты отказа от договора, и дата расторжения договора указывается арендатором в уведомлении об отказе от договора.
Кроме того, суды указали, что и сам истец не расценивал письма от 06.04.2020 и 14.04.2020 как уведомление ответчика об одностороннем отказе от исполнения договора, поскольку в письме от 13.05.2020 со ссылкой на несогласие с предложенными арендатором условиями инициировал процедуру расторжения договора по соглашению сторон с 21.06.2020.
Инициирование расторжения договора истец мотивировал тем, что он не хотел предоставлять ответчику меры поддержки в связи с введением режима повышенной готовности, и нашел другого арендатора, который предложил более высокую арендную плату за нежилые помещения.
Суды установили, что ответчик относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (ОКВЭД 47,5. 47.19), и на него распространяются меры поддержки, предусмотренные Законом № 98-ФЗ.
Статьей 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено:
1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 «Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439, отсрочка, предусмотренная пунктом 1 статьи 19 Закон № 98-ФЗ, отсрочка уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году, предоставляется арендаторам (организациям и индивидуальным предпринимателям) недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.
В указанный перечень вошла деятельность по розничной торговле прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.5), по розничной торговле непродовольственными товарами в неспециализированных магазинах (код ОКВЭД 47.19).
В соответствии с Обзором по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований.
Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований (статья 10, пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды установили, что в письмах от 19.03.2020, 23.03.2020, 06.04.2020, 14.04.2020 ответчик обращался к истцу с просьбой предоставить ему меры поддержки, предусмотренные Законом № 98-ФЗ, указывая, что непредставление указанных мер приведет к банкротству организации и расторжению договора аренды, однако истец проигнорировал письма ответчика, данное поведение истца, как и его обращение в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, признано судами недобросовестным осуществлением гражданских прав (злоупотребление правом).
Установив указанные обстоятельства, суды признали договор аренды торговых помещений от 20.05.2016 № 200/1 действующим, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении иска, оснований для обязания ответчика освободить нежилые помещения также не имеется.
Опубликовано: 30.04.2021 11:55 Обновлено: 18.05.2023 12:18