При рассмотрении спора, возникшего между продавцом и покупателем по договору - купли продажи недвижимого имущества в связи с некачественным проданным объектом, нормы главы 37 ГК РФ о подряде не подлежат применению
26 сентября 2023 в Арбитражном суде Поволжского округа состоялось судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нитенко Дениса Владимировича, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.04.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 по делу №А65-17459/2021
ООО «Эквилибриум» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ООО «МДД-Недвижимость» и ИП Нитенко Д.В.) о взыскании в солидарном порядке 698638 руб. стоимости устранения недостатков, 8000 руб. расходов на проведение независимой экспертизы, 698638 руб. неустойки по Закону Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».
Исковые требования мотивированы выявлением недостатков в приобретённом объекте недвижимого имущества, определением стоимости устранения недостатков по результатам досудебной экспертизы, наличием оснований для привлечения ответчиков к солидарной ответственности, неудовлетворением ответчиками претензий в добровольном порядке, получением права требования на основании договора уступки прав требования.
ИП Нитенко Д.В. возражая по иску, указал, что поскольку возведение объекта недвижимости производилось ООО «МДД-Недвижимость», которым выдана гарантия на выполненные работы, ответственность за недостатки должно нести ООО «МДД-Недвижимость», объект недвижимости на момент продажи соответствовал условиям о качестве.
ООО «МДД-Недвижимость» возражая по иску, указал, что ему в пределах гарантийного срока требования не предъявлялись, за гарантийным обслуживанием обращений не было, требование об устранении недостатков не предъявлялись.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.04.2023 исковые требования удовлетворены частично. С ИП Нитенко Д.В. в пользу ООО «Эквилибриум» взысканы убытки в размере 1418146 руб. 25 коп. и расходы по оценке в размере 8000 руб., с указанием на начисление на присуждённую сумму задолженности в размере 1418146 руб. 25 коп. процентов со дня вступления решения в законную силу по день фактического исполнения. В остальной части иска отказано.
Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: установлением недостатков объекта недвижимости и стоимости их устранения по результатам судебной экспертизы, наличием оснований для удовлетворения требований с ИП Нитенко Д.В., как лица, продавшего объект недвижимости, наличием у ИП Нитенко Д.В. права регрессного требования к ООО «МДД-Недвижимость», наличием оснований для взыскания процентов за пользование денежными средствами с даты вступления решения в законную силу.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2023 решение суда первой инстанции от 10.04.2023 оставлено без изменения.
В обоснование принятого по делу судебного акта апелляционный суд указал на правомерность выводов суда первой инстанции.
Не согласившись с выводами судебных инстанций, ИП Нитенко Д.В. обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просил отменить принятые по делу судебные акты и направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование поданной по делу кассационной жалобы ИП Нитенко Д.В. ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя кассационной жалобы, судебными инстанциями не верно определён гарантийный срок, поскольку гарантийный срок установлено договором подряда 60 месяцев с даты введения объекта в эксплуатацию, к отношениям по купле-продаже объекта данный гарантийный срок не применяется, надлежащим ответчиком по делу является ООО «МДД-Недвижимость», недостатки объекта недвижимости обусловлены некачественным выполнением работ ООО «МДД-Недвижимость», стоимость объекта недвижимости ниже стоимости устранения недостатков.
Арбитражный суд кассационной инстанции с указанными выводами арбитражных судов первой и апелляционной инстанций не согласился в силу следующих обстоятельств.
Арбитражными судами установлено, что между ООО «МДД-Недвижимость» (исполнитель) и ИП Нитенко Д.В. (заказчик) 10.01.2018 заключён договор №09, в соответствии с условиями которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется организовать производство работ строительства жилого дома.
Согласно пункту 20 указанного договора на строение даётся гарантия сроком 60 месяцев со дня получения технического паспорта и распространяется на: - целостность несущей конструкции (панелей), протекание кровли.
Договор между ООО «МДД-Недвижимость» и ИП Нитенко Д.В. был исполнен, жилой дом построен, что не оспаривалось в рамках настоящего дела.
22.06.2018 между Якуповой А.И. (покупатель) и Нитенко Д.В. (продавец) был заключён договор купли-продажи недвижимости (жилого дома с земельным участком), в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить жилой дом и земельный участок, принадлежащие продавцу на праве собственности. Совокупная стоимость приобретаемых объектов недвижимости составляет 2565000 руб.
В процессе эксплуатации жилого дома на несущей конструкции (панели) дома образовалась трещина, вследствие чего, возникло сквозное продувание по углам конструкции по всей её высоте.
27.08.2020 Якуповой А.И. в адрес ООО «МДД-Недвижимость» была направлена претензия с требованием о возмещении стоимости устранения недостатков и затрат на досудебную экспертизу.
20.04.2021 между Якуповой А.И. (цедент) и ООО «Эквилибриум» (цессионарий) заключён договор уступки прав требования (цессии), в соответствии с которым цедент уступила цессионарию право требования к ООО «МДД-Недвижимость» и ИП Нитенко Д.В. на взыскание убытков за строительные недостатки дома, выявленные в гарантийный период.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций установили, что правоотношения в рамках настоящего дела обусловлены договором купли-продажи, правоотношения по которому регулируются положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи; при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Продавец отвечает за все недостатки товара, на который предоставлена гарантия качества, если не докажет, что недостатки возникли после передачи товара покупателю вследствие нарушения правил пользования товара, хранения товара, действий третьих лиц либо непреодолимой силы.
Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как указано выше, объект недвижимости, в котором были выявлены недостатки, был построен ООО «МДД-Недвижимость» в рамках договора от 10.01.2018 №09, заключенного с ИП Нитенко Д.В.
Согласно статье 721 Гражданского кодекса Российской Федерации качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определёнными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.
В соответствии с пунктом 1 статьи 722 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда законом, иным правовым актом, договором подряда или обычаями делового оборота предусмотрен для результата работы гарантийный срок, результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве.
В силу пунктов 1, 2 статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон. Подрядчик несёт ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлечёнными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлечёнными им третьими лицами.
На основании статьи 724 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота. При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 - 5 статьи 724 настоящего Кодекса.
При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет (ст. 756 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В целях определения качества приобретённого по договору купли-продажи объекта недвижимости по делу было назначено экспертное исследование, по результатам которого в материалы дела представлено экспертное заключение №О/1251-05/22, в котором эксперт пришёл к следующим выводам: выполненные ООО «МДД-Недвижимость» работы по договору от 10.01.2018 №09 требованиям СНиП, ГОСТам, условиям указанного договора и другим нормативным документам, в части выявленных недостатков, не соответствуют, а именно: СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные»: пункты 4.3, 6.3, 6.4, 6.5, 6.6, 6.8, 6.10, 9.19; СП 64.13330.2011 «СНиП II-25-80. Деревянные конструкции»: пункты 8.1, 8.65, 8.78; ГОСТ 20850-2014 «Конструкции деревянные клееные несущие. Общие технические условия»: пункт 6.3.4.; СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СПиП 23-02-2003»: пункты 4.1, 5.7; договор от 10.01.2018 №09: пункт 20. Характер заявленных и освидетельствованных экспертом недостатков (дефектов) свидетельствует об их возникновении вследствие некачественного выполнения строительных работ и работ по изготовлению клееных стеновых панелей. Стоимость устранения отступлений от указанных требований в выполненных работах, ухудшающих их качество, в спорной части, составила 1418146 руб. 25 коп.
Заключением судебной экспертизы подтверждено, что недостатки объекта недвижимости обусловлены некачественным выполнением работ ООО «МДД-Недвижимость» при строительстве жилого дома.
Приходя к выводу о наличии ответственности ИП Нитенко Д.В. за ненадлежащее качество объекта недвижимого имущества, судебные инстанции исходили из следующего.
В рассматриваемом случае гарантийный срок составляет 60 месяцев со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию и распространяется на целостность несущей конструкции (панелей) и протекание кровли.
Отклоняя доводы ИН Нитенко Д.В. о необходимости применения в данном случае двухлетнего гарантийного срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации для договора купли-продажи, судебные инстанции исходили из того, что ИП Нитенко Д.В. выступал заказчиком строительных работ, в связи с чем, срок предъявления к нему требований покупателем объекта недвижимости не может составлять меньше срока предъявления требований по качеству строительных работ.
Отклоняя доводы о том, что надлежащим ответчиком по делу должно быть ООО «МДД-Недвижимость», поскольку оно несёт ответственность за некачественно выполненные строительные работы, суды указали, что покупатель не состоит в договорных отношениях с ООО «МДД-Недвижимость», какие-либо обязательства между ними отсутствуют.
При таких обстоятельствах, арбитражные суды пришли к выводу к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ООО «Эквилибриум» к ИП Нитенко Д.В. о взыскании 1418146 руб. 25 коп.
Однако, при рассмотрении настоящего спора арбитражные суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили как нормы материального права, так и нормы процессуального права.
Как следует из материалов дела, объект недвижимости, в котором были выявлены недостатки, приобретён Якуповой А.И. по договору купли-продажи и получен по акту приёма-передачи 22.06.2018.
Судами установлено, что требования к ИП Нитенко Д.В. основаны на указанном договоре купли-продажи.
Выводы судебных инстанций о том, что гарантийный срок по требованиям к ИП Нитенко Д.В. как к продавцу не может быть меньше гарантийного срока, установленного договором подряда, в соответствии с которым строился объект недвижимости, противоречат нормам гражданского законодательства о купле-продаже.
Правоотношения между Якуповой А.И. и ИП Нитенко Д.В. регулируются параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
К отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, применяются положения статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении сроков обнаружения недостатков в переданном имуществе.
В силу пункта 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
Учитывая, что договором купли-продажи объекта недвижимости гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель может предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации требования к продавцу объекта недвижимости в отношении недостатков товара могли быть предъявлены в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи объекта недвижимости покупателю.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о несоответствии выводов судебных инстанций нормам материального права.
Данная правовая позиция подтверждается определением Верховного Суда Российской Федерации от 30.08.2022 №51-КГ22-6-К8.
Кроме того, суд округа установил следующее.
Из протокола судебного заседания суда первой инстанции 21.02.-01.03.2023, определения суда первой инстанции от 01.03.2023, решения суда первой инстанции следует, что ООО «МДД-Недвижимость», ранее привлечённое к участию в деле в качестве соответчика «переведено» привлечено судом первой инстанции в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с указанной нормой процессуального права третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
В то же время, ООО «МДД-Недвижимость» изначально было привлечено к участию в деле в качестве соответчика.
Процессуальным законодательством не предусмотрен «перевод» ответчика в разряд третьих лиц.
Из материалов дела не усматривается, что ООО «Эквилибриум» при рассмотрении дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлялся отказ от требований к ООО «МДД-Недвижимость».
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось процессуальных оснований для изменения статуса лица, участвующего в деле, при отсутствии соответствующего волеизъявления истца – ООО «Эквилибриум».
Указание в уточнении исковых требований о предъявлении требований исключительно к ИП Нитенко Д.В. не может расцениваться в качестве отказа от иска к ООО «МДД-Недвижимость», поскольку не содержит указанных доводов.
Указанное обстоятельство является нарушением судом первой инстанции норм процессуального права.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводам об отмене обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Опубликовано: 12.10.2023 15:04 Обновлено: 12.10.2023 15:04