Положения ЗК РФ прямо содержат запрет на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам

Общество с ограниченной ответственностью (далее – истец, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным распоряжения Департамента градостроительства городского округа «Об отказе в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» и бездействия по проведению аукциона; обязании Департамента градостроительства городского округа провести аукцион на право заключения договора аренды земельного.

Решением арбитражного суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе истец просил решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, заявленные требования удовлетворить, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статей 274, 284, 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Поволжского округа не находит правовых оснований для его отмены в силу следующего.

Как следует из материалов дела, истец обратился в адрес ответчика с заявлением о проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, для хранения автотранспорта, предоставление коммунальных услуг, деловое управление, склады.

Рассмотрев указанное заявление, ответчик изданным распоряжением отказал в проведении аукциона на право заключения договора аренды испрашиваемого земельного участка на основании подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), подпункта 8 пункта 2.12 Административного регламента.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. Исключения из этого общего правила предусмотрены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Порядок подготовки и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен статьей 39.11 ЗК РФ, пунктом 1 которой предусмотрено, что решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В силу пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.

Названная норма также содержит подробную регламентацию процедуры образования земельного участка и подготовки аукциона.

При этом заключительным этапом обозначенной процедуры на основании подпункта 9 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ является проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ, при которых земельный участок не может быть предметом аукциона, и принятие в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.

В подпункте 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ закреплено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно данным публичной кадастровой карты России, в соответствии с топографическими материалами Фонда геодезических и картографических материалов инженерных изысканий для строительства в городском округе Самара, актом осмотра земельного участка, проведенного Департаментом, на испрашиваемом земельном участке расположены объекты, имеющие признаки капитальности.

Факт наличия на испрашиваемом земельном участке указанных объектов заявителем не оспаривается.

В рассматриваемом случае основанием для отказа в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка послужило то, что на испрашиваемом земельном участке расположены объекты, имеющие признаки капитальности.

Судами констатировано, что на момент рассмотрения заявления истца земельный участок не был свободен от расположенных на нем сооружений, поэтому не мог быть предметом аукциона.

Более того, как следует из акта осмотра земельного участка составленного Департаментом градостроительства городского округа, спорные строения (сооружения) в настоящее время эксплуатируются в хозяйственной деятельности.

В кассационной жалобе истец указывает, что расположенные на спорном земельном участке объекты не обладают признаками капитальности и принадлежность спорных объектов гражданам или юридическим лицам на правах, предусмотренных действующим законодательством, отсутствует.

Подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ прямо содержит запрет на проведение аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

При этом указанная норма не содержит прямого указания, что она распространяет свое действие только в отношении объектов капитального строительства.

Из акта осмотра, выполненного Департаментом градостроительства городского округа усматривается, что объекты, расположенные на земельном участке имеют кирпичную кладку и прочную связь с землей и отличаются от объектов, представленных на фотоматериалах к заключению эксперта.

При этом суды критически отнеслись к представленному обществом в материалы дела заключению кадастрового инженера содержащего вывод о том, что объекты, расположенные на спорном земельном участке, не являются объектами капитального строительства, так как отсутствует фундамент.

Суды отметили, что вывод кадастрового инженера сделан при визуальном обследовании объектов, в тоже время экспертом не оценивалась связь с землей объектов, к заключению приложены фотоматериалы части здания.

Также нельзя принять во внимание ссылку заявителя кассационной жалобы на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что на спорном земельном участке находятся здания, сооружения, права на которые зарегистрированы в публичном реестре.

Проведение аукциона в отношении права на земельный участок с находящимися на нем самовольными постройками объективно ограничивает число потенциальных участников аукциона и создает необоснованное преимущество владельцу незаконно размещенных объектов.

Данный вывод суда первой инстанции согласуется с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 02.12.2016 № 301-КГ16-15924, и подтверждается арбитражной судебной практикой (постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа по делу № А82-11104/2015, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А02-1222/2016, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А51-21.372/2021).).

Испрашиваемый земельный участок должен быть не только юридически свободен от прав третьих лиц, но и фактически свободен от каких-либо объектов, в рассматриваемом же случае на спорном участке расположены объекты.

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определении от 18.12.2023 № 306-ЭС23-24180 по делу № А55-14814/2022, предоставление в аренду на торгах земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, являющиеся самовольными постройками, возможно только при условии предварительного принятия органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, а также неисполнения лицом, осуществившем самовольную постройку обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно пришли к выводу о наличии у Департамента градостроительства городского округа Самара правовых оснований для отказа в проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, принятого по результатам рассмотрения заявления общества, в связи с чем обоснованно отказали истцу в удовлетворении заявленных требований.

Опубликовано: 24.09.2024 11:12 Обновлено: 24.09.2024 11:34