О Суде
Проект обзора от 02.11.2012
ПРОЕКТ
О Б З О Р
судебно-арбитражной практики
Федерального арбитражного суда Поволжского округа
по спорам, связанным с порядком формирования арендной платы за пользование земельными участками
В соответствии с планом работы Федерального арбитражного суда Поволжского округа на второе полугодие 2012 года изучена и проанализирована практика рассмотрения споров, связанных с порядком формирования арендной платы за пользование земельными участками (за период с января 2010 г. по октябрь 2012 г.), в целях выявления правоприменительных проблем и наиболее актуальных вопросов, возникающих при рассмотрении данной категории дел, а также выработки единых подходов к их разрешению.
Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком как одна из форм платы за использование земли определяется договором аренды, однако общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности.
В абзаце пятом пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137‑ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Выделение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с ЗК РФ под определенные цели. Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Споры, связанные с порядком формированием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются достаточно распространенными в судебной практике. В результате проведенного анализа судебных актов Федерального арбитражного суда Поволжского округа (далее – ФАС ПО) можно сделать вывод о единообразном применении норм права при рассмотрении указанной категории споров.
1. Принятие органом государственной власти акта, изменяющего методику расчета арендной платы, само по себе не может повлечь за собой автоматический пересмотр способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства, полагая, что ответчик не исполняет надлежащим образом обязанности по уплате арендной платы, обратилось в суд с заявлением о взыскании задолженности и пени.
Как следует из материалов дела, контрагенты в условиях договора не предусмотрели возможность применения арендодателем новой методики расчета арендной платы в одностороннем порядке. На основании этого изменение механизма расчета должно вноситься в договор в установленном законом порядке. Поскольку истцом не представлены доказательства государственной регистрации коррективов механизма расчета арендной платы, указанные изменения договора согласно части 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации признаны не вступившими в силу.
Таким образом, следует считать правомерным взыскание задолженности по арендной плате исходя из суммы годовой арендной платы, предусмотренной сторонами при заключении договора (постановление ФАС ПО от 09.09.2010 по делу № А55-37624/2009).
2. Произвольное определение размера арендной платы за пользование земельными участками органами местного самоуправления и государственной власти без соответствующего экономического обоснования не согласуется с принципами действующего законодательства.
Закрытое акционерное общество обратилось в суд с требованием о признании недействующим решения Михайловской районной Думы Волгоградской области «Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки в Михайловском муниципальном районе» в части применения повышенного коэффициента для расчета арендной платы за земли под карьерами.
Как определено судом, установление повышающего коэффициента в данном случае не основано на анализе оценочных характеристик, определяющих доходность земельных участков. Указанный акт принят без учета других экономических факторов и нарушает права и законные интересы заявителя, создает препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности.
Органы местного самоуправления, определяя размер арендной платы за земли, находящиеся в распоряжении муниципального образования, не вправе устанавливать не предусмотренные федеральными законами обязанности и обременения, ограничивающие конституционные права и свободы субъектов предпринимательской деятельности.
Соблюдение принципа экономической обоснованности должно быть доказано путем представления соответствующих детальных расчетов, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины применяемого коэффициента (постановление ФАС ПО от 30.05.2011 по делу № А12‑23785/2010).
3. Ограничение размера арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, государственная собственность, на которые не разграничена, распространяется на случаи переоформления владельцем этого участка права постоянного (бессрочного) пользования.
Автономная некоммерческая организация обратилась в суд с иском к Территориальному управлению Росимущества по Ульяновской области о признании недействительным договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в части, устанавливающей размер арендной платы, ссылаясь на факт переоформления права пользования земельным участком на право аренды.
Однако, как установлено судами, истец не предоставил доказательства обладания правом постоянного (бессрочного) пользования на арендуемый земельный участок, в силу чего не может быть отнесен к субъектам, на которые распространяется пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137‑ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В силу изложенного в данном случае принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки не применим (постановление ФАС ПО от 04.10.2011 по делу № А72‑996/2011).
4. Применение при взыскании платы по договору аренды не соответствующего требованиям действующего законодательства поправочного коэффициента, который учитывает вид разрешенного использования земельного участка, неправомерно.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к муниципальному учреждению о признании договора аренды земельного участка недействительным в части.
Исковые требования основаны на том, что при взыскании арендной платы арендодатель применил поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, который не соответствует требованиям действующего законодательства.
Суд признал недействительным договор аренды земельного участка в части установления повышающего коэффициента, поскольку в соответствии с условиями договора спорный земельный участок предоставлен для строительства многофункционального комплекса, что согласно постановлению Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» требует применения поправочного коэффициента, учитывающего предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство, транспорт) (постановление ФАС ПО от 01.09.2011 по делу № А65‑2931/2011).
5. Исчисление арендной платы за использование земельных участков должно определяться исходя из его вида функционального (разрешенного) использования, влияющего на удельный показатель кадастровой стоимости.
Комитет по управлению имуществом обратился в суд с заявлением о признании частично недействительным предписания Счетной палаты Саратовской области.
Как установлено судом, по результатам проведенной проверки по вопросу исполнения бюджета муниципального района Счетной палатой Саратовской области были выявлены допущенные Комитетом по управлению имуществом нарушения норм действующего законодательства: в частности установлено, что по договорам аренды земельных участков заявителем занижался процент кадастровой стоимости земли ввиду неверного определения функционального использования земельного участка.
В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 № 39, размер арендной платы за земельные участки для размещения автостоянок, которые используются для предпринимательской деятельности, должен быть иной по сравнению с земельными участками, предназначенными для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних нужд (постановление ФАС ПО от 10.10.2011 по делу № А57‑14832/2010).
6. Применение для перерасчета арендной платы отчетов об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленных за пределами срока, установленного законом, неправомерно.
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом обратилось в суд с иском о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Орган по управлению государственным имуществом, выступающий арендодателем по договору, предложил ответчику заключить дополнительное соглашение, которым вносились изменения в размер арендной платы в соответствии с отчетами о рыночной стоимости земельного участка.
Однако, как установлено судами, расчет арендной платы, содержащийся в дополнительном соглашении, не соответствует требованиям, установленным законом. Пунктом 10 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, установлено, что, если при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем один раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее чем за шесть месяцев до перерасчета арендной платы. Поскольку в рассматриваемом случае перерасчет арендной платы произведен за пределами указанного срока, отчет об оценке не может быть применен для изменения размера арендной платы (постановление ФАС ПО от 02.08.2012 по делу № А55‑4603/2010).
Отдел анализа и обобщения
судебной практики,
законодательства и статистики
Первый судебный состав
судебной коллегии по рассмотрению споров,
возникающих из гражданских
и иных правоотношений
Опубликовано: 02.11.2012 11:46 Обновлено: 18.05.2023 12:17